COMO RECLAMAR LA CLAUSULA “SUELO” DE UN PRESTAMO HIPOTECARIO, Y GASTOS HIPOTECARIOS SEGÚN LA NORMATIVA MÁS ACTUAL

¿Qué entendemos por cláusula suelo?

Es una cláusula que establece un interés mínimo en una hipoteca variable, dicho interés mínimo se aplicará si la suma del Euribor más el diferencial se sitúa por debajo de un determinado valor, todo este se indica en la escritura de préstamo hipotecario.

Ejemplo: si contratas una hipoteca con un interés de euríbor más 0,50% y un suelo del 3%. Si el euríbor cotiza al 3% en el momento de la firma, tu interés será del 3,50%. En cambio, si baja hasta el 2% el siguiente año, se te aplicará el interés mínimo establecido en la cláusula suelo, que es del 3%.

El consumidor, al contratar un préstamo a tipo variable lo hace con el convencimiento de asumir un riesgo de subida, pero también con la expectativa de beneficiarse de la bajada en los tipos de interés. La actuación unilateral de las entidades de crédito al fijar suelos “defrauda las expectativas” de los consumidores, y constituye por tanto una condición abusiva para sus derechos.

A raíz de la Sentencia del Tribunal Supremo (en adelante, TS), que en mayo del 2013 declaró nulas por abusivas las clausulas suelo incluidas con falta de transparencia en las escrituras. No podemos obviar, la Sentencia del 2016 del Tribunal de Justicia De la Unión Europea (en adelante, TJUE), por la cual se expone que se puede recuperar todo lo pagado indebidamente por la cláusula “suelo” antes y después del 2013.

¿Cuándo puedo reclamar que me anulen mi clausula suelo?

Es importante reseñar, que no todas las cláusulas suelo son abusivas; solo las que fueron incluidas por falta de transparencia y con mala fe. Según el TS, tienes derecho a reclamar la anulación de esta cláusula si se cumplen dos importantes requisitos:

  • Si el banco no te informó suficientemente, sobre el suelo antes de contratar la hipoteca. Se tiene que dar uno de estos tres supuestos:
  • Que el banco no te informara sobre el efecto de un interés mínimo en tu hipoteca.
  • Que la diferencia entre suelo y techo hipotecario sea desproporcionada.
  • Que la clausula no figurara en la oferta que te presentó cuando aprobó tu solicitud, pero sí en contrato final.
  • Si tienes la condición legal de consumidor. Principalmente, tienes que ser una persona física que pidió una hipoteca para comprar una casa, para construirla, para reformarla o para cualquier otra necesidad particular (no empresarial).

Si piensas que cumples estos requisitos y reclamas judicialmente, será el banco el que tendrá la carga de la prueba, y tendrá que demostrar que te informó correctamente.

     ¿Cómo es el procedimiento para reclamar la nulidad de las cláusulas suelo?

El procedimiento consta de dos fases:

  • Vía EXTRAJUDICIAL, Se puede reclamar directamente ante tu banco a través del mecanismo extrajudicial recogido en el Real Decreto-Ley 1/2017, y se puede dar dos supuestos: que el banco acepte tu reclamación (en raras ocasiones la entidad bancaria acepta la reclamación y devuelve el dinero y anula la clausula suelo).  O que el banco no acepte la reclamación o simplemente no te responda, en este caso, debemos acudir a la vía judicial.
  • Vía JUDICIAL, Esta vía consiste en demandar a la entidad bancaria ante un Juzgado de primera instancia, del partido judicial que corresponda al consumidor. La demanda la debe interponer un Abogado y Procurador preceptivamente. Si se gana el juicio y hay sentencia estimatoria de las pretensiones del consumidor, (normalmente se condena en costas a la entidad bancaria), los honorarios del Abogado y Procurador los abona el banco. La entidad bancaria deberá eliminar la clausula suelo del contrato y devolver todo lo que cobró en demasía por su aplicación. En cambio, si hay una sentencia desestimatoria, el consumidor deberá pagar las costas procesales (en muy pocas ocasiones ocurre esto, hay un 95 % de sentencias estimatorias).

¿Cómo puedo saber si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

 Lo más aconsejable es que revise la escritura de préstamo hipotecario un Abogado especializado, para que compruebe si hay esta cláusula abusiva, pero si has pagado la misma cuota durante varios años seguidos, y tu hipoteca es variable, con total seguridad tenga clausula suelo.

     ¿Qué son los gastos de hipoteca y cuando pueden ser abusivos?

Cuando se contrata un préstamo hipotecario, dicho préstamo se tiene que elevar a escritura pública, e inscribirlo en el Registro de Propiedad, todo esto genera unas costas que reciben el nombre de gastos de formalización de hipoteca. Son honorarios de gestoría, tasación del inmueble, notaría e impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), y registro.

Según el TS en su jurisprudencia más reciente, el prestatario tiene derecho a recuperar los siguientes gastos de hipoteca, más los intereses legales:

  • La mitad de los gastos de notaría.
  • Todos los gastos del registro, gestoría y tasación.

Cabe destacar, que este criterio se aplica si el prestatario suscribió el préstamo hipotecario antes del 16 de junio del 2019.

El procedimiento para reclamar gastos hipotecarios es igual que el de clausula suelo, vía extrajudicial preceptiva, y posteriormente acudir a la vía judicial si no se accede a las pretensiones del consumidor por parte de la entidad bancaria.

 Cabe destacar, que se puede reclamar la anulación y el reintegro del dinero pagado de más por la aplicación de la cláusula suelo y reintegro de los gastos hipotecarios, más los intereses legales y en un solo procedimiento.

Si estás interesado/a en reclamar la cláusula suelo y los gastos hipotecarios, estaremos encantados de ayudarte en nuestro despacho de abogados, cumplimentando el formulario de contacto o en las siguientes vías de contacto:

Tfno. 622014405

Tfno. 654916324 

Email: contacto@rafaelperezmalagon.com 

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